Asuntokaupan vilkastuminen: edellytykset ja markkinaan vaikuttavat tekijät

Asuntokaupan vilkastuminen tarkoittaa sitä, että asuntoja ostetaan ja myydään aiempaa enemmän ja kaupat syntyvät nopeammin. Se ei riipu yhdestä syystä vaan monen tekijän yhteisvaikutuksesta: korkotasosta, kotitalouksien luottamuksesta ja työllisyydestä, verotuksesta ja sääntelystä sekä asuntojen tarjonnasta. Tämä artikkeli kokoaa yhteen, mitkä edellytykset asuntokaupan vilkastumiselle ovat olemassa Suomessa, miten eri tekijät vaikuttavat markkinaan ja mitä niistä kannattaa tietää ennen omaa asuntokauppaa.

Mitä asuntokaupan vilkastuminen käytännössä tarkoittaa?

Asuntokaupan vilkkaudella viitataan ennen kaikkea kauppojen määrään eli siihen, kuinka monta asuntoa tietyllä ajanjaksolla vaihtaa omistajaa. Vilkas markkina ei automaattisesti tarkoita nousevia hintoja: kauppamäärät ja hinnat voivat liikkua eri suuntiin. Esimerkiksi vuonna 2025 käytettyjen asuntojen kauppamäärät kääntyivät selvään kasvuun, vaikka hinnat olivat samaan aikaan monin paikoin yhä laskussa.

Markkinaa kuvataan usein kolmella mittarilla: toteutuneiden kauppojen määrällä, myyntiajoilla (kuinka kauan asunto on myynnissä ennen kauppaa) ja tarjonnan määrällä eli myynnissä olevien asuntojen lukumäärällä. Kun kauppamäärät kasvavat, myyntiajat lyhenevät ja tarjonta tasapainottuu, markkinaa voidaan kutsua vilkkaaksi.

Mitkä tekijät vaikuttavat asuntokaupan vilkastumiseen?

Asuntokaupan edellytykset syntyvät useasta tekijästä, jotka vaikuttavat samanaikaisesti. Seuraavat osiot käyvät läpi tärkeimmät ajurit yksi kerrallaan.

Korkotaso ja rahapolitiikka

Korkotaso on yksi voimakkaimmin asuntokauppaan vaikuttavista tekijöistä, koska se määrää, kuinka paljon asuntolainan hoitaminen maksaa kuukausittain. Suomessa suurin osa asuntolainoista on sidottu euriboriin, joka on euroalueen pankkien välinen viitekorko. Euriborin suunta seuraa Euroopan keskuspankin (EKP) rahapolitiikkaa: kun EKP laskee ohjauskorkojaan, myös euribor yleensä laskee ja lainojen kuukausierät pienenevät.

EKP laski talletuskoron 2,00 prosenttiin kesäkuussa 2025 ja piti koron samalla tasolla loppuvuoden 2025 kokouksissaan. Kahdentoista kuukauden euribor liikkui vuoden 2025 aikana karkeasti 2,0–2,6 prosentin välillä huippuvuosien selvästi korkeampien lukemien jälkeen. Matalammat ja ennen kaikkea vakaammat korot pienentävät lainanhoitomenoja ja lisäävät ostajien maksukykyä, mikä tukee kaupan vilkastumista. Nopeasti nousevat korot taas kasvattavat kuukausieriä ja saavat osan ostajista lykkäämään kauppaa.

Koron muutoksen suuruus konkretisoituu kuukausierässä. Karkeana esimerkkinä 200 000 euron ja 25 vuoden annuiteettilainassa koron nousu yhdellä prosenttiyksiköllä kasvattaa kuukausierää noin sadalla eurolla. Luku on vain suuntaa antava, sillä todellinen erä riippuu lainan koosta, maksuajasta, marginaalista ja takaisinmaksutavasta.

Työllisyys ja kotitalouksien luottamus

Vahva työllisyys ja luottamus oman työpaikan säilymiseen ovat asuntokaupan perusedellytyksiä. Asunto on useimmille kotitalouksille elämän suurin hankinta, ja se rahoitetaan tavallisesti pitkällä lainalla, joten päätös edellyttää uskoa tulojen jatkuvuuteen. Kotitalouksien kannalta sillä ei ole yhtä suurta merkitystä, kasvaako talous prosentin tai kaksi, kunhan työllisyysnäkymä pysyy hyvänä.

Kuluttajien luottamus talouteen heijastuu suoraan asunnonostoaikeisiin. Kun luottamus on vahva, suuria hankintoja uskalletaan tehdä; epävarmoina aikoina ostajat jäävät odottamaan. Luottamus myös ruokkii itse itseään: kun yhä useampi uskoo markkinan elpymiseen, kauppoja syntyy lisää. Esimerkiksi nuorten kiinnostus ensiasunnon ostoon vaihtelee vahvasti talouden näkymien mukaan.

Verotus ja poliittiset päätökset

Verotus ja lainsäädäntö vaikuttavat asuntokaupan kannattavuuteen ja ajoitukseen. Varainsiirtovero, ensiasunnon verokohtelu, asuntolainan korkojen vähennysoikeus ja esimerkiksi energiaa ja liikkumista koskevat verolinjaukset muuttavat asumisen kokonaiskustannuksia. Myös päätösten ennakoitavuudella on merkitystä: kun verolinja on selkeä, kotitaloudet uskaltavat tehdä pitkäaikaisia päätöksiä. Suomen asuntoverotus on muuttunut olennaisesti 2020-luvulla, ja nämä muutokset käydään tarkemmin läpi jäljempänä.

Asuntojen tarjonta ja uudistuotanto

Asuntojen tarjonnan määrä ja laatu vaikuttavat kauppamääriin. Runsas uudistuotanto lisää tarjontaa, ja valmistuneiden uusien asuntojen ”sulattelu” markkinassa voi hidastaa myös käytettyjen asuntojen kauppaa, kun ostajien vaihtoehdot lisääntyvät. Jos tarjonta on niukkaa suhteessa kysyntään, kaupat syntyvät nopeasti ja hinnat voivat nousta; ylitarjontatilanteessa myyntiajat pitenevät ja hinnat painuvat.

Alueelliset erot ja muuttoliike

Asuntomarkkina ei ole yhtenäinen, vaan se jakautuu alueellisesti voimakkaasti. Kasvukeskuksissa, etenkin pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa, kysyntä on vahvempaa kuin väestöltään vähenevillä alueilla. Työn perässä muuttaminen, opiskelupaikkakunnat ja etätyön yleistyminen ohjaavat kysyntää eri alueille. Julkiset kulkuyhteydet ja liikenneratkaisut voivat joko tukea tai jarruttaa tiettyjen alueiden asuntokauppaa. Siksi valtakunnalliset keskiluvut kertovat vain osan totuudesta: oman alueen tilanne voi poiketa koko maan luvuista merkittävästi.

Verotus ja asuntokauppa: varainsiirtovero ja korkovähennys

Asuntoverotus muuttui 2020-luvulla tavalla, joka vaikuttaa suoraan asuntokaupan kustannuksiin. Kolme muutosta on syytä tuntea.

Varainsiirtovero laski. Asunto-osakkeen (esimerkiksi kerros- tai rivitaloasunnon osakkeiden) kaupasta maksetaan varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia ja kiinteistön (esimerkiksi omakotitalon tontteineen) kaupasta 3 prosenttia. Uusia, aiempaa matalampia prosentteja (ennen 2 % ja 4 %) on sovellettu 12.10.2023 alkaen. Vero lasketaan kauppahinnasta, ja asunto-osakkeissa veron maksaa ostaja.

Ensiasunnon verovapaus poistui. Ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta päättyi 1.1.2024. Kaupat, joiden sitova kauppakirja oli allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023, säilyivät vielä verottomina, mutta sen jälkeen tehdyistä ensiasuntokaupoista maksetaan varainsiirtovero normaalisti. Jos harkitset ensiasuntoa, tutustu myös oppaaseen ensiasunnon ostamisesta.

Oman asunnon lainakorkojen vähennysoikeus poistui. Vakituisen oman asunnon asuntolainan koroista ei ole enää voinut tehdä verovähennystä 1.1.2023 alkaen. Vähennysoikeus pieneni vaiheittain usean vuoden ajan ennen täydellistä poistumista. Poikkeuksena tulonhankkimisvelan korot ovat yhä vähennyskelpoisia – esimerkiksi sijoitusasunnon ostoon otetun lainan korot saa vähentää vuokratuloista.

Lainakatto ja asuntolainan saaminen

Lainansaanti vaikuttaa siihen, kuinka moni voi ylipäätään ostaa asunnon. Keskeinen sääntelytyökalu on lainakatto eli enimmäisluototussuhde, joka rajoittaa asuntolainan määrää suhteessa vakuuksien arvoon. Finanssivalvonta päättää lainakaton tasosta.

Lakisääteinen perustaso on 90 prosenttia muille kuin ensiasunnon ostajille, ja ensiasunnon ostajilla katto on 95 prosenttia. Käytännössä tämä tarkoittaa, että omaa säästöä tai muuta vakuutta tarvitaan tyypillisesti vähintään 5–10 prosenttia asunnon hinnasta. Finanssivalvonta voi laissa säädetyissä rajoissa myös tilapäisesti muuttaa kattoa suhdannetilanteen mukaan, ja vuonna 2026 muiden kuin ensiasunnon ostajien kattoa nostettiin väliaikaisesti. Tarkista aina ajantasainen taso Finanssivalvonnalta ja omasta pankistasi. Lue lisää aiheesta artikkelista asuntolainojen lainakatosta.

Oman säästämisen merkitys korostuu, kun lainakatto rajaa lainan määrää. Pitkäjänteinen asuntosäästäminen ja ensiasunnon ostajalle suunnattu ASP-tili ovat tavallisia tapoja kerryttää tarvittavaa omarahoitusosuutta.

Asuntomarkkinoiden tilanne 2025–2026

Suomen asuntokauppa elpyi vuonna 2025 edeltävien vuosien hiljaisen jakson jälkeen. Käytettyjen asuntojen kauppamäärät kasvoivat selvästi: eri välitysketjujen ja tilastojen mukaan kasvua kertyi koko maassa noin kymmenisen prosenttia ja pääkaupunkiseudulla sitä enemmän verrattuna vuoteen 2024. Osa alkuvuoden 2025 kasvuluvuista selittyy kuitenkin poikkeuksellisen hiljaisella vertailukaudella: ensiasunnon verovapauden päättyminen vuodenvaihteessa 2023–2024 aikaisti osan kaupoista loppuvuoteen 2023, mikä painoi alkuvuoden 2024 lukuja matalalle.

Samaan aikaan vanhojen osakeasuntojen hinnat olivat Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan yhä laskussa: koko maassa hinnat laskivat vuonna 2025 edellisvuodesta, ja lasku kiihtyi loppuvuotta kohti. Kauppamäärien kasvu ja hintojen lasku samaan aikaan kertovat siitä, että markkina voi vilkastua ilman, että hinnat välittömästi kääntyvät nousuun. Luvut ovat ennakkotietoja, joten tarkin ajantasainen tieto kannattaa tarkistaa Tilastokeskuksen julkaisuista.

Yleisimmät virheet asuntokaupan ajoituksessa

Markkinatilanteen seuraaminen on hyödyllistä, mutta siihen liittyy myös tyypillisiä ajatusvirheitä. Nämä kannattaa tunnistaa:

• Täydellisen hetken odottaminen. Markkinan pohjaa tai huippua on käytännössä mahdoton ajoittaa täsmälleen oikein. Oma elämäntilanne ja maksukyky ovat usein painavampia perusteita kuin pyrkimys ostaa juuri oikealla hetkellä.
• Vain koron tuijottaminen. Matala korko voi houkutella ottamaan liian suuren lainan. Laske aina, kestääkö talous myös korkojen nousun – pankit stressitestaavat lainanhakijan maksukykyä korkeammalla laskentakorolla.
• Valtakunnallisten keskilukujen soveltaminen omaan kohteeseen. Alueelliset ja jopa talokohtaiset erot ovat suuria. Koko maan hintakehitys ei kerro yksittäisen asunnon arvosta.
• Kokonaiskustannusten unohtaminen. Varainsiirtovero, remonttitarpeet, vastike ja mahdolliset tulevat korjaukset vaikuttavat asumisen todellisiin menoihin velan koron lisäksi.
• Puskurin puuttuminen. Jos koko oma säästö menee käsirahaan, yllättäviin menoihin ei jää varaa. Riittävä talouspuskuri tuo liikkumavaraa myös asuntokaupan jälkeen.

Kenelle markkinatilanteen seuraamisesta on hyötyä?

Asuntomarkkinan edellytysten ymmärtämisestä hyötyy jokainen, joka harkitsee asunnon ostamista, myymistä tai vaihtamista. Ensiasunnon ostajalle keskeistä on lainansaanti, oma säästö ja verotus; vaihtajalle myyntiajan ja ostohinnan suhde; sijoittajalle vuokratuoton ja korkotason yhteys. Myös niiden, jotka eivät ole juuri nyt ostamassa, kannattaa seurata korkojen ja työllisyyden kehitystä, sillä ne vaikuttavat oman asunnon arvoon ja lainanhoitomenoihin. Yleiskuvaa taloudesta ja lainamarkkinasta tarjoaa myös katsaus asunto- ja autolainoihin Suomessa.

Mistä löydät ajantasaista tietoa asuntomarkkinoista?

Asuntomarkkinan tilanne muuttuu jatkuvasti, joten päätösten tueksi kannattaa seurata useampaa neutraalia lähdettä. Hyödyllisiä tietolähteitä ovat muun muassa:

• Tilastokeskus julkaisee kuukausittain ja neljännesvuosittain tilastot vanhojen osakeasuntojen hinnoista koko maassa ja alueittain.
• Kiinteistönvälitysalan hintaseurantapalvelu kokoaa toteutuneita kauppahintoja, joita voi käyttää oman alueen hintatason arviointiin.
• Pankkien ja tutkimuslaitosten talousennusteet kertovat korkojen, työllisyyden ja talouskasvun näkymistä, jotka heijastuvat asuntokauppaan.
• Suomen Pankki ja Euroopan keskuspankki julkaisevat tietoa korkopäätöksistä ja euriborin kehityksestä.

Yhden luvun sijaan kannattaa katsoa kokonaiskuvaa: kauppamääriä, hintoja, myyntiaikoja ja korkojen suuntaa yhdessä. Näin markkinan todellinen vilkkaus hahmottuu paremmin kuin yksittäisestä otsikosta.

Tämän artikkelin taustana on hyödynnetty muun muassa Säästöpankkiryhmän ja sen kiinteistönvälitysketju Sp-Kodin julkaisemaa taustamateriaalia asuntomarkkinoiden näkymistä. Alkuperäisen tiedotteen voi jakaa myös Facebookissa, Twitterissä, LinkedInissä tai sähköpostitse.

Vastuuvapauslauseke

Tämä artikkeli on yleisluontoista tietoa asuntomarkkinoista ja asuntokauppaan vaikuttavista tekijöistä. Se ei ole sijoitus-, rahoitus- tai veroneuvontaa eikä kehotus ostaa tai myydä asuntoa. Korot, verosäännökset ja markkinatilanne muuttuvat, joten tarkista ajantasaiset tiedot virallisista lähteistä ja arvioi oma taloudellinen tilanteesi huolellisesti ennen päätöksiä. Tarvittaessa käänny pankin, kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan puoleen. Kuluttajan oikeuksista asuntokaupassa saa tietoa Kilpailu- ja kuluttajavirastosta, verotuksesta Verohallinnosta ja lainansaannin sääntelystä Finanssivalvonnasta.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Mikä saa asuntokaupan vilkastumaan?

Asuntokauppa vilkastuu, kun useampi tekijä tukee ostamista yhtä aikaa: korot ovat matalat ja vakaat, työllisyys on hyvä, kotitalouksien luottamus talouteen on vahva ja verotus on ennakoitavaa. Mikään yksittäinen tekijä ei yleensä yksin ratkaise markkinan suuntaa.

Kuinka paljon varainsiirtoveroa asunnosta maksetaan?

Asunto-osakkeen kaupasta maksetaan 1,5 prosenttia ja kiinteistön kaupasta 3 prosenttia kauppahinnasta. Prosentteja on sovellettu 12.10.2023 alkaen. Ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta poistui 1.1.2024.

Voiko asuntolainan korot vähentää verotuksessa?

Vakituisen oman asunnon asuntolainan koroista ei voi tehdä verovähennystä 1.1.2023 alkaen. Poikkeuksena tulonhankkimisvelan, kuten sijoitusasunnon lainan, korot ovat edelleen vähennyskelpoisia vuokratuloista.

Tarkoittaako kauppamäärien kasvu, että hinnat nousevat?

Ei välttämättä. Kauppamäärät ja hinnat voivat liikkua eri suuntiin. Esimerkiksi vuonna 2025 käytettyjen asuntojen kauppamäärät kasvoivat, mutta hinnat olivat samaan aikaan monin paikoin yhä laskussa.

Paljonko omaa säästöä asunnon ostoon tarvitaan?

Lainakaton perustaso on 90 prosenttia ja ensiasunnon ostajilla 95 prosenttia vakuuksien arvosta, joten omaa säästöä tai muuta vakuutta tarvitaan tyypillisesti vähintään 5–10 prosenttia hinnasta. Pankki arvioi lisäksi maksukykysi, joten käytännössä suositeltava omarahoitusosuus voi olla suurempi.